小売店舗用のテナントを探すことは、
初めての店舗運営者にとって大きなチャレンジとなります。
地域特性、法律、契約内容など、多くの要素を考えなければなりませんし、適切な準備が不可欠です。
この記事では、初心者向けに小売店舗用のテナントを探すための基本的なステップを詳しく解説します。
記事は以下の目次に記載されている項目に分けて進めます。
市場調査とターゲット顧客の特定
最初のステップは、詳細な市場調査を行い、ターゲット顧客を明確にすることでしょう。
市場調査とは、地域の人口動態、消費者の購買行動、競合店舗の状況などを分析することを指します。
これにより、ビジネスの成功確率を高めるために最適な立地を選ぶための情報が得られます。
ターゲット顧客の特定も重要な要素です。
例えば、ファミリー向けの商品を取り扱う店舗であれば、近くに住宅街や学校があるエリアが適しているかもしれません。逆に、若者向けのファッションブランドを扱う場合、繁華街や大学周辺が良い選択肢となるでしょう。
販売したい商品が決まっている場合には、この段階で、ターゲットとなる顧客層の購買習慣や好み、購買力を把握することで、店舗・テナントの立地の判断材料となったり、規模の選定に役立つ基礎データを収集できるはずです。
理想の店舗・テナント立地条件とは
市場調査とターゲット顧客の特定が終わったら、次に考えるべきは理想的な立地条件の選定です。
立地は小売業の成功に大きく影響を与える要因であり、集客力を左右する重要な要素です。
具体的な立地条件をあげてみたいと思います。
- 交通アクセスの良さ：電車の駅やバス停からの距離、駐車場の有無など、顧客が店舗にアクセスしやすいかどうか
- 競合の存在：近隣の競合店舗の有無やそのタイプを確認します。競合が多すぎるエリアは避けるべきですが、逆に全く競合がいないエリアも、その需要がない可能性がありますので注意です。どちらかといえば、競合が多い方が、周辺のユーザーは「そこ(場所・エリア)に行けば、色々探せる」と思っている可能性があります。
- 周辺施設の影響：ショッピングモール、観光地、オフィスビルなど、周辺にある施設が店舗の集客にどのような影響を与えるかを考え、書き出しておきましょう。
- 治安と環境：地域の治安状況や清潔さも顧客の来店意欲に影響を与えることがあります。特にファミリー層をターゲットにする場合は、治安の良いとされる地域がおすすめです。
これらの条件をもとに、候補地をいくつかリストアップし、実際に現地を訪れることをお勧めします。実際の訪問で得られる印象や直感も重要な判断材料となります。
テナント物件の検索方法とリサーチツール
テナント物件を具体的に検索する方法とリサーチツールの活用について説明します。
インターネットを活用することが一般的ですが、他にもいくつかの方法があります。
- オンラインプラットフォームの活用：日本には「ホームズ」「SUUMO」「アットホーム」などの不動産検索サイトがあり、小売店舗向けの物件情報が掲載されています。これらのサイトでは、立地条件や家賃、面積などの詳細な条件でフィルタリングして検索することが可能です。
- 地元不動産会社との連携：特定のエリアに精通している地元の不動産会社に相談するのも有効です。彼らは地域の情報を持っており、インターネットでは見つけられない良い物件を紹介してくれることがあります。
- ネットワーキングと口コミ情報：業界の知人や地域のコミュニティを通じて情報を収集することも有効です。特に小規模な商店街や個人オーナーが所有する物件では、口コミ情報が非常に重要となります。
これらの方法を組み合わせて、テナント物件の候補をリストアップし、物件の見学やオーナーとの交渉に進みましょう。
契約交渉
テナントを決定したら、次に重要なのが契約交渉です。不動産契約にはいくつかの特殊な要素があり、契約を結ぶ前にしっかりと確認しておく必要があります。
テナントの中には、頻繁に出入りがあり、交渉の余地がない（オーナー側が強い）場合と、なかなかテナント付けができず交渉の余地がある（オーナー側が弱い）場合があります。
不動産屋を通して、まずは敷金や礼金、保証金の減額交渉を打診する価値はあるでしょう。
- 賃貸借契約の種類：日本では、一般的に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約は契約期間が終了しても更新できるのが一般的ですが、定期借家契約は更新ができないため、契約終了後には新たに契約を結ぶ必要があります。どちらが店舗運営に適しているかを慎重に検討する必要があります。
- 敷金と礼金：日本のテナント契約には、敷金（保証金）や礼金が必要となることが多いです。敷金は契約終了時に返還される可能性が高いですが、礼金は返還されないため、契約時の費用に大きく影響します。
なお礼金については、金額によって、一括で経費に計上したり、5年間を目安に償却したりと処理が変わってきます。（参考: 礼金に用いる勘定科目は？ 20万円未満と20万円以上のケースに分けて仕訳を解説） - 保証金は少なく：保証金は運営形態により異なりますが、半年～24ヶ月以上など幅があります。小規模な店舗ほど、例えば撤去時の原状回復費用が払えなくなるなど、オーナー側としては不安になります。
しかし保証金は預り金であり、自由に使うこともできないお金ですから、交渉する分には良いでしょう。 - 契約内容の確認：契約書には家賃、共益費、契約期間、退去時の条件などが詳細に記載されています。特に退去時の条件や修繕義務などについては、後々のトラブルを避けるためにも、しっかりと確認し理解しておくことが重要です。
スケルトン状態のものを借りて原状回復が必要な場合、入居時の造作と、撤去時の原状回復に相当な費用が発生する場合があります。
※契約書の内容に疑問がある場合は、弁護士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
店舗・テナントオープン後のフォローアップと改善
テナントを借りて店舗を開設した後も、継続的なフォローアップと改善が必要です。
店舗運営は常に変化しており、周辺環境や顧客の嗜好変化に応じて柔軟に対応することが求められることは言うまでもありません。
- •顧客フィードバックの収集：顧客からのフィードバックを積極的に収集し、商品の品揃えやサービス内容の改善に役立てます。フィードバックは直接的なコミュニケーションやアンケート、SNSなどを通じて得られます。
- マーケティングの見直し：店舗の売上状況を分析し、マーケティングを定期的に見直します。例えば、キャンペーンのタイミングや内容、ターゲット層の再評価などを行います。
- スタッフの教育とモチベーション管理：店舗スタッフの教育とモチベーション管理も重要な課題です。定期的な研修や目標設定、評価制度を導入し、スタッフのモチベーションを維持します。
スタッフの教育については、こちらの記事も参考になるでしょう。
まとめ
小売店舗用のテナントの探し方と注意点には、多くのステップがあります。
それぞれのステップで、適切な計画と準備を行うことが大切です。市場調査、立地選定、物件検索、契約交渉、そして開店後の改善まで、情報をあつめること、がとても重要になると思います。
